Jak ne/koupit dům v Chorvatsku
Proč jsem si chtěla koupit nemovitost v zahraničí? Těžko říct, asi to byl můj sen mít nějaké bydlení u moře. Myslela jsem si, že to udělám později, ale když jsme byli s manželem na dovolené v Chorvatsku v Selce, tak jsem se začala po nemovitosti dívat. Měla jsem už něco dopředu zjištěné na chorvatských serverech, tak jsem si to při dovolené nepozorovaně prošla. Moje oblíbená lokalita byla vždy Crikvenica, která sice nemá úplně tak slunečné počasí, ale zase je velmi blízko hranicím se Slovinskem a to byl můj původní záměr. Prošla jsem si nabídku několika realitních kanceláří a dala jsem si strop za kolik peněz chci nemovitost koupit. Bylo září 2021 a tedy před válkou, v covid době. V době kdy se v česku ve velkém kupovaly chaty za nesmírné částky a byty letěly strmě vzhůru. Naštěstí sledovat nemovitosti je můj koníček, a tak jsem věděla, že v ČR se to zase vrátí k normálu, ale že já za tyto peníze nic kupovat nechci. Jen tak na úvod.
RYCHLÝ PŘEHLED:
OBLÍBENÉ LOKALITY: Crikvenica, Selce, Pag, Biograd na Moru, Vodice, Primošten (to byla maximální vzdálenost)
VZDÁLENOST: maximálně do 10 hodin cesty z ČR
FINANČNÍ LIMIT V HOTOVOSTI: 100.000 euro (nakonec byla částka 99.000 euro včetně všech poplatků)
REALITNÍ KANCELÁŘE: Joda nekretine, REMAX nekretine, NAŠ DOM, Wohin, Casa de Mar a jednotliví zprostředkovatelé z Česka (doporučuji Martin Dráb, na toho jsem přišla až pozdě, specializace spíše od Splitu dolů)
REALITNÍ SERVER: Njuškalo.hr, Indomi.hr (rozhodně nedoporučuji kupovat napřímo od vlastníka bez jakékoliv pomoci)
NA JAKÉ POPLATKY SE PŘIPRAVIT:
CENA NEMOVITOSTI: běžně neobsahuje daň, kterou si bere realitní kancelář za její služby.
POPLATEK REALITNÍ KANCELÁŘI: 3% a výše z ceny nemovitosti, měli by Vám připravit smlouvu, domluvit na podpis notáře, bez něj nejde koupit nemovitost, přepsat všechny energie z vlastníka na Vás. Mně už neudělali zápis na katastr nemovitostí, to je asi na domluvě.
POPLATEK ZA NOTÁŘE: musím se podívat kolik to bylo, já jsem měla poplatek realitní kanceláře v ceně nemovitosti, tak ani nevím kolik si Wohin vzalo za služby.
DAŇ Z KOUPI NEMOVITOSTI: u nás v Česku už zrušena v Chorvatsku pořád 3% z ceny nemovitosti, myslela jsme že cena přijde z finančního úřadu automaticky po zápisu na soud, ale nakonec jsem byla vyzvána k doplnění údajů pro výpočet ceny
POPLATKY ZA JEDNOTLIVÉ SLUŽBY: za elektřinu HEP, měsíčně 4 eura zálohy, odpad pro rok 2022 to bylo 6 euro zálohy, teď mám 7 euro zálohy/měsíčně. Poplatek za vodu a kanalizaci, to chodí z města jednou za 3 měsíce zjistím:-), poplatek za rekreační nemovitost 80 euro ročně, v případě pronájmu se platí ještě turistická taxa. Teď jsem ve fázi zjišťování kolik to za koho bude (rodina a přátelé). Nemám zatím internet, neboť žádný dodavatel mi zatím nenabídl dobrou cenu a dobré připojení. Budu spíš řešit přes data. TV určitě pořizovat nebudu je to přece u moře.
POPLATKY ZA PRONÁJEM NEMOVITOSTI: Na ty se teprve chystám do turistické agentury na registraci do eVisitoru, každopádně kromě rodiny a známých to zatím pronajímat nechci, nebyl to můj prioritní zájem koupě. Kdyby ano, musela bych koupit jinou nemovitost (lépe apartmán).
Kdybych věděla, jak nákup domu bude vypadat, tak bych se na to možná asi vyprdla:-). Problémem byl zřejmě můj limit peněz a to bylo maximálně 100.000 euro bez poplatků RK . Navíc manžel nebyl fanoušek této myšlenky, a tak bylo pro mě těžké rozhodnout se, že do toho fakt chci jít. To způsobilo, že jsem dlouho váhala. Být rychlejší a rozhodnější, tak v roce 2021 byly ještě za domy a byty super ceny. Navíc i nabídka byla docela široká. Miškuse jsem nechala v Selce ležet na pláži, půjčila jsem si koloběžku a vyrazila k místním realitkám. Všechny nemovitosti jsem měla na internetu 2 měsíce sledované, včetně porovnání ceny, lokality atd. Nutno říct, že jsem se na jednom kopečku na koloběžce v Crikvenici vysekala, a tak jsem si do krve odřela koleno. Přišla jsem tedy nakupovat nemovitost v kraťasech v tričku s odřeným kolenem a na koloběžce. Možná proto mě nebrali vážně:-) Zkoušela jsem 3 místní realitní kanceláře: JODA, Remax a Casa de Mar. Celkově komunikace s realitními kancelářemi byla dost složitá, oni mají hodně věcí na háku. Pořád říkají nema problema a pak je problém i odepsat:-). V JODA realitách jsem se ptala, zda můžu jít na nějaké prohlídky, že jsem si u nich na stránkách vybrala nějaké nemovitosti. Paní sekretářka mi řekla, že mi zavolají a vlastně mi nikdy nezavolali. Na email nereagovali.
Naštěstí jsem si našla člověka v Remax realitce Domagoje, ten mě vzal na 3 domy, kdy jsem už dopředu viděla dům, který byl 50 m od moře v Selce a ten jsem chtěla. Celou nemovitost jsem si i s majitelkou prošla. Byl to opravdu malý domeček za 93.000 euro, výměra 55 m2. Byl v nabídce delší dobu a tak jsem nevěděla proč. Dům byl maličký. V slepé uličce, namačkaný na souseda, ale opravdu kousek od moře. Malé nádvoří cca 50m, spodní patro cca 15 m2, 1. patro samostatný vstup 15 m2 a nad tím ložnice s terasou 25 m2. Celkem 2 koupelny v každém patře, které nebyly uvnitř pokoje, ale před vstupem do domu. To asi dost lidí odradilo. Já jsem byla nadšená, protože jsme hledala opravdu něco malého a to mi sedělo. Dovedla jsem tam druhý den i manžela, kterému jsem řekla, že bych ho chtěla koupit. No a to úplně nedopadlo. Udělal mi krizové řízení, co všechno to bude obnášet, jak je to daleko, že je to jiná země atd. Musím říct, že jsem vlastně spoléhala, že je v Chorvatsku podobný legislativní systém jako v ČR a kromě lokalit např. ve Španělsku mohu sednout do auta a neřešit dojezd letecky. Pokud bych si totiž mohla vybrat, tak koupím nemovitost na Mallorce. Takže to byla moje první zkušenost s obhlídkou. Následně jsem napsala Domagojovi z Remax nekretine, že mám o dům zájem, ale potřebuji kompletní dokumentaci, abych věděla, že je v pořádku kolaudace, vlastník atd. Odpověď na můj rozsáhlý email byla jen zaslání výpisu z katastru nemovitostí, bez jakéhokoliv pozdravu. Tak jsem si tedy nemovitost koupit nepředstavovala. Takže jsem začala hledat někoho v česku, kdo by mi nákup tohoto domu zprostředkoval. Obvolala jsem komplet všechny v ČR, kdo měl napsáno prodej nemovitostí v HR. Zjistila jsem, že takto to nefunguje. Realitky v ČR samozřejmě logicky prodávají jen reality ve své nabídce, které mají ověřené. Musí mít totiž komplet prověřenou dokumentaci k domu. Ono se to nezdá, ale pokud nevlastní nemovitost v HR jeden vlastník, tak je to docela komplikované. Navíc se zde rozcházejí údaje v katastru nemovitostí a zápis na soudu, který je stěžejní. Na soud jde smlouva o koupi, kdežto na katastrální úřad je potřeba samostatně provést zápis. Nutno ještě říct, že se profesně pohybuji ve stavebnictví, tak znám některé procesy v ČR. S tím rozdílem, že v ČR se mohu na cokoliv zeptat a lehce si to ověřit, tady už to tak jednoduché není. Kdo není znalec stavebního procesu rozhodně doporučuji kupovat nemovitost v HR přes českého zprostředkovatele z jejich nabídky. Jednat napřímo s chorvatskou stranou chce pevné nervy, stavební znalosti a především kápnout na někoho seriózního. A to nakonec nemusí stačit bez dobrého právníka. Já jsem využila na sepsání smlouvy aspoň známého, který mi smlouvu prošel.
Moje snaha koupit dům v Selce pokračovala dál. Vypukla válka na Ukrajině, a tak jsem začala zvažovat, zda je nákup dobrá volba. Můj sen byl ale větší, než obavy. Našla jsem dům v Selce v nabídce u další realitky Casa de Mar. Cena byla 93 000 euro bez provizi realitní kanceláři. Protože jsem věděla, že se dům dlouho neprodal, tak jsem chtěla kousek snížit cenu a to pro mě bylo osudné. Realitka po tom co majitelka řekla, že cenu snižovat nebude, se mnou přestala úplně komunikovat. Vlastně dodnes nevím, co se stalo. Psala jsem několik emailů, že ať tedy majitelka řekne svou představu a už žádná komunikace neproběhla. Hned poté dům z nabídky vymazali. Našla jsem si tedy nakonec realitního makléře, který byl z Prahy a mluvil chorvatski. Pan Marinkovič, který mi nabídl pomoc v komunikaci s majitelkou. Bohužel její číslo jsem si nechtě smazala a tak jsem musela jet zase do Selce, protože ho měla na domě napsané. Jakmile jsem přijela k domu a číslo našla, tak jsme viděla, že nyní na Remaxu v nabídce už stojí 100 000 euro. Bylo mi řečeno, že Chorvatsko bude přecházet na euro a začne se vše zdražovat. A popravdě v Remaxu na webu najednou vše naskočilo výše o 10 000 euro. Jako kdyby jen naházeli vše nahoru jedním kliknutím. Říkala jsem si tedy, že zkusím s majitelkou jednat. No a jakmile se pan Marinkovič s paní majitelkou spojil, tak ta oznámila, že má jiného zájemce z česka a mají podepsanou rezervační smlouvu. Takže moje půlroční jednání přišlo kompletně nazmar. Musím říct, že jsem toho trochu litovala, že jsem tak dlouho špekulovala. Hlavně kvůli vzdálenosti domu, byla jsem tam cca za 7,5 hodiny. Rozhodla jsem se pokračovat v hledání a jednat kvůli euru rychleji. Další prohlídky jsem si dala na další měsíc. Měla jsem několik bytů v Crikvenici, jeden dům v Novi Vindolski, protože tam to bylo o chlup levnější. Pak jsem měla několik domů na Pagu a na závěr docela hodně nemovitostí ve Vodici, poslední v Primoštenu (oblast Bilo).
Začala jsem hned v Crikvenici a opět s agentem Domagojem, který již byl u jiné realitní kanceláře. Mluvil se mou úplně jinak a komunikace z jeho strany se podstatně zlepšila. Měla jsem zřejmě v té době smůlu, že ve Remaxu končil a už mu to asi bylo jedno, co prodá. No jo no. No a tady začala moje další frustrace:-) Všechny prohlídky, co jsem si domluvila byly dost k ničemu, protože do 14 dnů bylo vše rezervované. Dokonce jeden byt si prodali mezi sebou v rodině. Vypadalo to asi takhle. Já: tenhle byt se mi líbí, můžete mi nachystat dokumentaci a rezervační smlouvu. Makléř: určitě, zavolám majiteli. No tak už je dnes prodaný:-)..V Chorvatsku totiž neexistuje, že realitka má výhradní právo na prodej. Prodat nemovitost může kdokoliv i sám majitel. Takže jsem nasedla do auta směr Pag. Na Pagu byly nemovitosti podezřele levnější. Domy ve kterých jsem byla byly pěkné, ale zase mi neseděla realitní kancelář. Navíc jsem zjistila, že Pag je hezký na dovolenou na 10 dní, ale žít bych tam nechtěla. Nějak mi město Pag nesedělo. Nakonec jsme se sestrou dorazily až do Vodice. Tady byla docela velká realitní kancelář Náš Dom. Slečna, která se nám věnovala byla příjemná a ukázala nám asi 4 byty. Měla jsem ještě zájem o dům v centru, a tak volala majitelce a ta jí řekla, že tam má teď nájemníka a prohlídku nepovolí. Tak to mě fakt pobavilo, když jsem si prohlídku dopředu domluvila. Ptala jsem se, jestli když se domluvím s nájemníkem, jestli je to možné. Majitelka řekla, že ano, ale že ceny nemovitostí začaly stoupat (což měla pravdu) a už nechce 99 000 euro, ale 129 000 euro. Tak jsem se ptala makléřky, jestli je to normální, že jedu takový kus a cena se najednou změní. Makléřka si mi akorát postěžovala, že je to někdy děs prodávat nemovitosti, že si vlastníci dělají co chtějí, a tak je s nimi těžká domluva. Prošla jsem si tedy 4 byty: 2 ve Vodici a 2 ve Srimě. Byly to hezké byty, ale nějak mě to nelákalo. Buď měl byt nádhernou terasu s výhledem na město, ale střecha zatékala a byly cítit odpady nebo byl byt nový, ale byly složité sousedské vztahy se SJV. Pořád jsem měla v hlavě dům. Další prohlídku jsem měla s realitní kanceláří Wohin Darjou. To byla zatím nejlepší komunikace. Realitní kancelář měla stejný dům ve Vodici, který jsem chtěla a pak jeden úplně nový byt. Nejdříve jsme šly do bytu, hned jsem se ptala na vlastnictví. Byla to novostavba, kde bylo uděláno 6 bytů. Byla to opravdu krásná přestavba, vše vonělo novotou. Dům s 6 apartmány byl v ulici nad hotelem Olympia Sky. Makléřka Darija mi hned řekla, že nebude chodit kolem horké kaše a že je to dost složité, protože vlastníků je 6. Vlastní to společně a je potřeba vše řešit přes soud v Zagrebu, ale jeden byt už prodala. Jen to chce mít čas ověřit všechny jejich podpisy a jeden žije v Itálii. Tak to mě pobavilo a už jsem byt pustila z hlavy. Navíc neměl ani mini balkón ani terasu. Pak jsme se jí jen tak náhodou zeptala na dům v centru a ona říkala, že je to opravdu smutné, že je tam nájemník, a že může být prohlídka až v září. Pokud budu čekat na prohlídku až v září, tak už může být zase prodaný. Řekla jsem jí, že si prohlídku zařídím, ale jsem ochotna ho koupit pouze za 99 000 euro. Tak se divila, proč by to mělo být za víc. Řekla jsem jí, co se stalo v předchozí realitce. Domluvily jsme se, že já si dům prohlédnu a ona mi vyjedná cenu. Vztekala se, jak si to může majitelka dovolit, když jí cenu ještě večera potvrdila. No a hurá, jdu na prohlídku. Potkala jsem nájemníka přímo před domem a požádala ho o prohlídku. Zjistila jsem, že je vše jak na fotografiích z realitky a poděkovala mu. Najednou když jsem stála v domě mi volala Darja, že ukecala majitelku, že pokud ho koupím já, tak za 99 000 a pokud ne, tak ho má přehodit na stránkách za 129 000 euro. No vzhledem k tomu, že jsem majitelku slyšela tohle říkat v telefonu u minulé realitky, věděla jsem, že neblafuje:-) Navíc u další realitní kanceláře dostal dům opravdu novou cenovku. Řekla jsem Darji, ať mi předloží všechny dokumenty k domu. V ČR už jsem od domu měla vyjetý katastr i zemskou knihu. Údaje se shodovaly, vlastník byl pouze jeden. Přestože je dům z roku 1968, tak přistavovali jedno patro a od něj jsem dostala projekt, schválení patra stavebním úřadem i kolaudaci. Vzhledem k tomu, že šlo o řadový dům ve staré čtvrti, nepředpokládala jsem že je postaven na černo:-) A kdybych ho musela zbourat, tak spadnou oba domy vedle:-)...To je samozřejmě fór. Darija mi poslala vše rychle, komunikace byla vynikající. Připravila rezervační smlouvu, kterou jsem si nechala přeložit a prověřit právníkem. S majitelkou jsem se setkala a uklidňovalo mě, že obě mají trvalé bydliště a bydlí ve Vodici. Majitelka v domě bydlela s dětmi 20 let. Teď si postavili s manželem nový dům v klidnější čtvrti mimo centrum. Jedinný problém, jak už to bývá bylo parkování. To jsem si nakonec vyřešila nájmem u sousedů v nedaleké zahradě, takže mě to nelimituje. Darija se Sabinou se mnou zašly k notáři se smlouvou, ke které se přidávala tabularna isprava. Ještě ten den se mnou šla Darija přepsat elektřinu, vodu, odpady a přihlásit mě na město k platbě poplatku za rekreační nemovitost. V zemské knize jsem byla připsána do 3 týdnů od podpisu smlouvy, bohužel na katastrální úřad pořád čekám. Stejně tak na platbu daně z koupi nemovitosti 3% z prodejní částky, pořád čekám. Pouze už poslali dopis, ať napíšu, z kterého roku dům je. Možná se jim nezdála cena. Během pobytu při podpisu smlouvy se mi stala opravdu náhoda a potkala jsem se s Tamarou, která se narodila ve Frýdku Místku, ale již 30 let žije v Chorvatsku. Takže rozumí a mluví česky a chorvatski.
Následně přišlo zabydlování. A popravě řečeno, vše co moje rychlá prohlídka neodhalila. Jediné, co jsem si zkontrolovala, byla střecha (která byla nová) podbití v patře bylo nové dřevo, ale jaksi chorvati ho ani po 4 letech nenatřeli:-) A to byly ještě malé věci. Naštěstí elektřina byla nová v mědi. Některé zásuvky byly nové, některé jsme museli předělat. Kontrolovala jsem si vodu, odtok odpadů, okna a podlahy. Co byl ale masakr byl odvoz všechno nábytku. Chtěla jsem, aby si ho odvezli, ale jaksi se jim už nechtělo. Ani se nedivím. Tamara mi zjistila, že mám zdarma jeden odvoz za rok 4 kubíky. Takže jsem si napsala na Leč Vodice a domluvila jsem si na konkrétní den odvoz. Musím říct, že instituce na odpady tady funguje geniálně, včetně komunikace. Ještě je dobrý říct, že dům, který jsem koupila, je typický řadový v centru města. Mini pokoje na několik pater. Takže hromada schodů, což zřejme mělo vliv i na cenu. Ne každý je fanoušek bydlení v patře. To byla legrace i s vystěhováním nábytku, ze 4. patra se ty dvoupatrové postele tahaly fakt parádně:-) A ještě můj rychlý nákup způsobil, že dům je 200m od diskotéky, což jsem si neověřila. Takže pátek a sobota v sezóně (červenec/srpen) jde disko trochu slyšet. Já osobně mám lehké spaní a usnu u toho:-) Mimo sezónu nic nehraje a je klid.
Musím uznat, že tento dům nás zatím řemeslně zdokonalil. V ČR máme postavený nový dům firmou, a tak jsme se moc nenadřeli, zato tady jsme si to vynahradili. Manžel sáhl na hezky vypadající tapetu ve druhém patře a zůstal mu kus v ruce. Chtělo se mi brečet. Řekl mi, že mě zná a že to přece jen tak nevzdám a měl pravdu. Celou tapetu jsme sundali seškrábáním, které trvalo asi 4 hodiny. Pak jsme se u Tamary zeptali kam jet pro místní kámen a manžel Mile nám řekl do Benkovacu. V místních stavebninách jsme pomocí google překladače koupili lepidlo na zeď a spárovačku jsme museli namíchat z písku a cementu. Pro kameny jsme museli na 2x, cca 10 m2 zdi. Jaksi jsme to neodhadli. No a pak přišlo, čištění kamenů, umývaní kamenů a sušení kamenů. Lepidlo, nalepení a spárování. Takže celkem 2 dny v kuse od rána do večera. No už vím, proč manžel ten dům nechtěl:-) Nakonec jsme vyrobili fakt krásnou zeď a docela jsme si to užili. Dokonce jsme se rozhodli v kamenných zdech pokračovat. Celkem to bylo 5 návštěv, každá na 5 dní, než to začalo trochu vypadat. Komplet jsme rozdělali kuchyň a dali novou. Odbourali zeď a přehodili elektřinu. Zatím vše vlastními silami, neboť i místní nás varovali před dlouhým čekáním na práce, které jsou pak i drahé. Manžel položil dlažbu na balkóně (a mě pořád napadalo, proč to za ty 4 roky neudělali?) asi to moc přeháníme:-). Sestavili jsme nábytek a už je to podstatně lepší. Ještě nás čeká výměna schodů, klimatizace v horním patře a několik kamenných zdí, ale to je na pokračování. Problém je tu i s wifi, ale to je v hr celkově. Nějak musím vykoumat solidní připojení. TV rozhodně neuvažuji, že bych pořídila. Navíc dům využívám pouze pro rodinu a vlastní účely. Domeček s atmosférou jsem si nakonec oblíbila a můj taťka v něm strávil celý květen.
Závěrem nutno říct, že jsem s výběrem Vodice spokojená. Město je čisté, mimo sezónu poklidné s krásnou cyklostezkou do Tribunje. Máme tu hned známé místní a bezva sousedy. Kdybych nakupovala znovu, tak raději asi zvolím Tribunj, ta se mi líbí ještě více. Trochu bych byla raději i za kratší vzdálenost, neboť jedu přes Maďarsko i Rakousko cca 9:30 minut. Tak kolem 8 hodin by to bylo lepší:-), ale to už bych chtěla moc.